Un extranjero puede comprar departamento en Miami sin visa, sin residencia y sin historial crediticio en Estados Unidos. El proceso completo, desde la búsqueda hasta el cierre, toma entre 30 y 60 días en una compra al contado y entre 60 y 90 días si involucra financiamiento.
Este artículo recorre cada etapa del proceso para que el comprador sepa exactamente qué esperar, qué documentos necesita y quién interviene en cada paso.
Búsqueda: portales vs. broker con acceso MLS
Portales como Zillow o Realtor.com muestran una parte del inventario, pero las mejores oportunidades, especialmente en preconstrucción y off-market, circulan a través de brokers con acceso al MLS y relaciones directas con desarrolladores.
Un broker especializado en inversores internacionales filtra el inventario según zona, presupuesto y objetivo de inversión. Para quien busca comprar departamento en Miami desde otro país, contar con un broker que opere en español y conozca la operativa del extranjero ahorra semanas y evita errores.
Documentación: qué necesita el comprador extranjero
Los requisitos son simples. El comprador necesita un pasaporte vigente y un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), que es el número de identificación fiscal que emite el IRS para personas que no son residentes ni ciudadanos. El ITIN se tramita por correo o a través de un agente autorizado.
Si la compra se hace a través de una LLC en Florida, también se necesita un EIN (Employer Identification Number), que se obtiene en minutos desde el sitio del IRS. No se requiere Social Security Number ni credit history para comprar al contado.
Oferta y negociación
Una vez elegida la propiedad, el broker presenta una oferta formal por escrito con precio, condiciones, monto del depósito y plazo de cierre. El vendedor puede aceptar, rechazar o contraofertar. La negociación toma entre uno y cinco días. Al acordar, se firma el contrato y el comprador deposita un earnest money deposit (1% a 3% del precio) en una cuenta escrow de la title company.
Período de inspección
El contrato estándar de Florida incluye un período de inspección de 10 a 15 días. Un inspector profesional revisa estructura, plomería, electricidad y estado general. En condominios, se revisan también los documentos del HOA: estados financieros, reserve fund, special assessments y litigios. Si hay problemas graves, el comprador puede renegociar o cancelar sin perder el depósito.
Transferencia de fondos
Los fondos se transfieren por wire transfer bancario a la cuenta escrow de la title company, que funciona como intermediario neutral. El banco receptor exige documentación que acredite el origen lícito del dinero: declaraciones juradas, comprobantes de venta de activos o certificaciones contables.
Para un argentino, desde la eliminación del cepo en abril de 2025, la transferencia se realiza por el mercado oficial sin restricciones para personas físicas. El timing es importante: los fondos deben estar en la cuenta escrow al menos dos o tres días antes de la fecha de cierre programada.
El rol de la title company
La title company verifica que la propiedad tenga título limpio (sin deudas ni gravámenes), prepara la documentación de cierre, administra los fondos y coordina la transferencia de título. El comprador paga el title insurance, un seguro único contra defectos en el título, que cuesta entre el 0,5% y el 1% del precio.
El cierre
El cierre (closing) es el acto formal donde se firman todos los documentos y se transfiere la propiedad. En Florida no es obligatoria la presencia de un abogado al cierre (a diferencia de Nueva York), pero es recomendable para un extranjero. Si el comprador no puede viajar, el cierre se hace a distancia con un power of attorney apostillado.
Documentos que se firman al cierre
El comprador firma la escritura de transferencia (warranty deed), la declaración de cierre (closing disclosure), la documentación fiscal (FIRPTA si corresponde) y el contrato de title insurance. Confirmados los fondos, la title company registra la escritura en el condado y la propiedad pasa a nombre del comprador.
Costos totales del proceso
Comprar departamento en Miami tiene costos adicionales al precio de la propiedad que el comprador debe contemplar desde el inicio. Los closing costs para el comprador representan entre el 2% y el 4% del precio de venta e incluyen title insurance, recording fees, inspección, honorarios legales y el ITIN si no se tramitó previamente. La comisión del broker la paga el vendedor.
Después del cierre
Con la propiedad escriturada, el comprador puede ponerla en alquiler de inmediato o esperar si compró en preconstrucción. Un property manager se encarga de buscar inquilino, cobrar renta y administrar mantenimiento por entre el 8% y el 10% de la renta bruta.
En Miami Life Realty, Jorge Kupferman y su equipo acompañan a inversores extranjeros en cada etapa de este proceso, en español, con más de 20 años de experiencia en el mercado de Florida. Desde la búsqueda inicial hasta la gestión del alquiler, Miami Life Realty se encarga de que comprar departamento en Miami sea un proceso claro y sin sorpresas.